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拍賣建物之認定

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拍賣之建物係坐落土地何處,面積及範圍各如何,攸關優先購買權之範圍,逕以拍賣公告備註之記載,謂當事人得優先購買土地之全部,有判決違背法令之處
2017-10-11 [ 評論數 0 篇]
裁判字號:106年度台上字第2105號
案由摘要:請求確認優先購買權不存在
裁判日期:民國 106 年 09 月 07 日
資料來源:司法院
          土地法第 34-1、104 (100.06.15)
要  旨:優先購買權須合於土地法第 104 條第 1 項規定之要件,執行法院合
          併拍賣房屋及土地之公告,並無創設優先購買權之效力。而執行事件
          拍賣之建物係坐落土地何處,其面積及範圍各如何,攸關得主張優先
          購買權之範圍,法院未予究明,逕以拍賣公告備註之記載,謂當事人
          得優先購買土地之全部,有判決違背法令之處。
          (裁判要旨內容由法源資訊整理)
最高法院民事判決                   106年度台上字第2105號
上 訴 人 陳俊良
訴訟代理人 葉東龍 律師
            周仲鼎 律師
被 上訴 人 黃春綢
訴訟代理人 王識涵 律師
上列當事人間請求確認優先購買權不存在事件,上訴人對於中華
民國105年1月22 日臺灣高等法院臺南分院第二審更審判決(104
年度重上更(二)字第5號),提起上訴,本院判決如下:
    主 文
原判決廢棄,發回臺灣高等法院臺南分院。
    理 由
本件上訴人主張:坐落台南市安南區淵西段第222、222之1、222
之2、223、223之1、223之2、223之5地號土地所有權全部(下稱
系爭土地)、建號第746號建物及建號第753號未辦理保存登記建
物(下合稱系爭建物)應有部分各2分之1,原為訴外人黃春香所
有,民國99年間黃春香之債權人林昆良聲請臺灣臺南地方法院(
下稱臺南地院)以99年度司執字第70910 號請求分配剩餘財產強
制執行事件(下稱系爭執行事件)予以拍賣,於100年11月3日由
伊以新臺幣(下同)1,796萬2,000元拍定。被上訴人於 100年11
月18日以其為系爭建物共有人,向臺南地院主張優先承買系爭土
地所有權全部及建物應有部分2分之1(下稱系爭不動產)。惟黃
春香前將系爭建物應有部分2分之1贈與及移轉登記予被上訴人,
乃通謀虛偽意思表示,自屬無效,被上訴人對系爭不動產並無優
先購買權等情,求為確認被上訴人對系爭不動產之優先購買權不
存在之判決。
被上訴人則以:黃春香將系爭建物應有部分2分之1讓與伊,係供
為抵償其積欠伊之75萬元借款債務,並無通謀虛偽意思表示之情
事,伊為系爭建物共有人,依民法第425條之1、第426條之2、第
876條,土地法第34條之1、第104 條規定,對於系爭不動產有優
先購買權等語,資為抗辯。
原審廢棄第一審所為上訴人勝訴之判決,改判駁回其訴,係以:
黃春香於98年6月16 日填具「贈與所有權移轉契約書」,將台南
市○○區○○段○000○號建物(含未保存登記建物)應有部分2
分之1,贈與被上訴人;臺南地院於99 年間以系爭執行事件拍賣
黃春香所有之系爭不動產,於100年11月3日由上訴人以1,796 萬
2,000元拍定,被上訴人於100年11月18日以其為系爭建物共有人
,主張優先承買系爭不動產,為兩造所不爭執。次查不動產物權
經登記者,推定登記權利人適法有此權利,民法第759 條之1第1
項定有明文。此登記之推定力,乃登記名義人除不得援以對抗真
正權利人外,得對其他任何人主張之。被上訴人於系爭不動產拍
定時,登記為系爭建物之共有人,應有部分2分之1,縱被上訴人
與黃春香間係通謀虛偽為贈與及移轉之行為,於該所有權移轉登
記塗銷前,仍不能謂被上訴人非系爭建物之共有人,其自得就系
爭建物應有部分2分之1,行使土地法第34條之1第4項所定之共有
人優先承購權。又系爭執行事件拍賣公告備註五記載:「本件拍
賣之建物係拍賣不動產應有部分,共有人就各該共有之建物有優
先承買權,…且應按本拍賣同一條件一併行使,不得僅就同一標
之一部分行使。共有人主張優先承買權時,應連同土地建物一併
承買,拍定人不得拒絕」,被上訴人既為系爭建物之共有人,自
得依拍賣公告主張連同土地一併優先承買。故上訴人請求確認被
上訴人對系爭不動產之優先購買權不存在,為無理由,不應准許
等詞,為其判斷之基礎。
查所有人於原有建築物之外另行增建者,如增建部分與原有建築
物一體使用,不具構造上及使用上之獨立性,自不得單獨為物權
之客體。倘增建部分於構造上及使用上已具獨立性,即為獨立之
建築物,而得單獨為所有權之標的物。系爭第753 建號未辦理保
存登記之建物,乃第746 建號建物之增建,有台南市安南地政事
務所建物測量成果圖及拍賣公告可稽(見原審更(二)卷 185
頁以下)。該增建之第 753 建號建物究為獨立之建築物,或第
746 建號建物之一部,關係被上訴人之物權是否及於該二建物全
部及其得主張土地法第 34 條之 1 第 4 項所定優先承購權之範
圍,暨上訴人於事實審抗辯:黃春香將系爭建物應有部分 2 分
之 1 贈與被上訴人,係通謀虛偽意思表示等語,應否審究。乃
原審就上開事項未查明審認,逕為上訴人不利之判斷,已有可議
。次查行使土地法第 104 條第 1 項規定之優先購買權,須合於
該法條所定之要件,執行法院合併拍賣房屋及土地之公告,並無
創設優先購買權之效力。系爭執行事件拍賣之系爭建物係坐落系
爭土地何處,其面積及範圍各如何,攸關被上訴人得主張優先購
買權之範圍,自應究明。乃原審未予究明,逕以執行法院拍賣公
告備註之記載,謂被上訴人得優先購買系爭土地之全部,亦有未
合。本件事實未臻明瞭,本院尚無從為法律上之判斷。上訴論旨
,指摘原判決違背法令,求予廢棄,非無理由。
據上論結,本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第
478條第2項,判決如主文。
               106        9         7    
                      最高法院民事第二庭
                          審判長法官 陳 國 禎 
                                法官 鄭 雅 萍 
                                法官 黃 國 忠 
                                法官 林 金 吾 
                                法官 鄭 純 惠 
本件正本證明與原本無異
                                      書 記 官
               106        9         20   


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