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使用執照不能認係建物所有權第一次登記時唯一之證明文件,因此第一次登記之基地坐落記載與使用執照不相符時,不能即認係純屬登記人員記載錯誤

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使用執照不能認係建物所有權第一次登記時唯一之證明文件,因此第一次登記之基地坐落記載與使用執照不相符時,不能即認係純屬登記人員記載錯誤
裁判字號:105年判字第687號
案由摘要:更正土地登記
裁判日期:民國 105 年 12 月 22 日
資料來源:司法院
          土地登記規則第 69、70 79.06.29)
          土地登記規則第 13、79 103.12.25)
          更正登記法令補充規定第 1 100.06.24)
          地籍測量實施規則第 294、295 79.06.27)
          建築法第 30、31 100.01.05)
要  旨:土地登記完畢後,登記機關發見登記錯誤或遺漏時,固應區分錯誤之發生
          ,是否純係技術引起之原測量錯誤及抄錄錯誤,逕為更正登記,或聲請上
          級機關核准後為更正登記;然此係以原始登記原因證明文件,已足為正確
          登記內容之判斷時,始有其適用。此外,使用執照尚不能認係申請建物所
          有權第一次登記時唯一之原因證明文件。因此,建物所有權第一次登記之
          基地坐落記載,與使用執照上建築地址所記載內容,不相符時,不能即認
          係純屬登記人員記載時疏忽所致之登記錯誤。
          (裁判要旨內容由法源資訊整理)
最高行政法院判決                      105年度判字第687號
 訴 人 臺北市士林地政事務所
 表 人 施乃仁
訴訟代理人 林莉萍
 加 人 振興醫療財團法人
 表 人 辜嚴倬雲
被 上訴 人 台北市七星農田水利會
 表 人 周師文
訴訟代理人 何佩娟 律師
上列當事人間更正土地登記事件,上訴人對於中華民國105年6月
16日臺北高等行政法院104年度訴字第717號判決,提起上訴,本
院判決如下:
     文
原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴駁回。
第一審及上訴審訴訟費用由被上訴人負擔。
     由
一、緣臺北市○○區○○段 0 ○段 00000 ○ 0 ○號建物(即
    振興復健醫學中心,門牌號碼:臺北市○○區○○街 00 號
    ,下稱系爭建物)坐落臺北市北○區○○段○○○○○段○
    0 ○ 00 ○ 0 0 ○ 00 ○號土地。被上訴人主張其中 73
    地號土地(下稱系爭 73 地號土地)為其所有,於民國 67
    9 月 21 日重測前為臺北市○○區○○段○○○○○段
    ○ 0 ○ 00 ○號,係 67 年 7 11 日分割自 7-53 地號
    ,而 7-53 地號則係於 61 年 6 10 日分割自 7-2 地號
    土地。依前陽明山管理局於 60 年 3 16 日所核發之系
    爭建物 60 工營字第 195 號建築執照及 61 年 9 月 5 日
    所核發之(61 )工使字第 733 號使用執照(下稱系爭使用
    執照),其建築地址包括石牌段 9、9-6、7-20、7-21、
    7-227-23 及 7-24 等 7 筆土地,並未包括分割前之 7-2
    或分割後之 7-53 或 7-93 地號土地。惟上訴人於 80 年 4
    26 日辦理系爭建物所有權第一次登記時,卻將 7-2 地
    號或分割後 7-53 地號或 7-93 地號土地登記為系爭建物坐
    落之基地範圍內,影響被上訴人權益,乃於 102 年 12 月
    13 日以書面向上訴人請求更正上開建物之基地坐落地號。
    上訴人以 102 年 12 月 18 日北市士地測字第 102321773
    10 號函(下稱 102 年 12 月 18 日函)請臺北市建築管理
    工程處(下稱建管處)協查系爭使用執照建築地址是否包括
    石牌段 7-93、70-24 及 70-25 地號土地。建管處以 103
    1 月 23 日北市都建使字第 10271151000 號函(下稱建
   管處 103 年 1 月 23 日函)復認石牌段 7-93、70-24 及
    70-25 地號等 3 筆係為系爭使用執照建築地址。上訴人爰
    103 年 1 月 28 日北市士地測字第 10 232177300 號函
    知被上訴人該 3 筆土地為系爭使用執照建築地址,且前開
    70-25 地號於 67 年間合併於 70-24 地號,又同年間辦理
    地籍圖重測 7-93、7-24 等 2 筆地號重測後分別為振興段
    1 小段 73、74 等 2 筆地號,而被上訴人是否有提供系爭
    73 地號土地供振興醫療財團法人作為建築基地使用,因非
    屬上訴人職掌,請被上訴人另詢建管處。被上訴人復於 103
    2 月 12 日以書面向上訴人就上開事件請求更正,經上
    訴人以 103 年 2 月 19 日北市士地測字第 10330297600
    號函(下稱 103 年 2 月 19 日函)復被上訴人振興段 1
    小段 73、74 等 2 筆地號為系爭建物坐落之地號。嗣被上
    訴人復於 103 年 7 月 1 日以書面向臺北市政府地政局就
    上開事件請求更正,經該局以 103 年 7 月 3 日北市地籍
    字第 10332141900 號函移請上訴人逕復,經上訴人以 103
    7 8 日北市士地測字第 10331344100 號函復知被上
    訴人,上訴人已以 103 年 2 月 19 日函復被上訴人在案,
    如有疑義請洽詢建管處。被上訴人不服,提起訴願,經決定
    不受理,提起行政訴訟,原審為被上訴人勝訴判決,上訴人
    不服,遂提起本件上訴。
二、本件被上訴人主張:系爭建物辦理建物所有權第一次登記時
    ,其登記原因既為系爭使用執照,而該使用執照之建築基地
    未包括系爭73地號土地(即重測前石牌段7-93地號土地),
    依土地法第69條及現行土地登記規則第79條第1項前段規定
    ,系爭建物所有權第一次登記,顯有錯誤,應依法更正。上
    訴人所繪製、轉繪系爭建物位置圖及平面圖結果,該建物縱
    係坐落振興段1小段69、73、74地號等3筆土地上,然其坐落
    基地既與使用執照所載建築基地範圍不符,則在建物申請人
    更正其基地範圍,並提出相關權利證明文件說明其使用系爭
    73地號土地之合法權源前,上訴人不得遽為建物所有權第一
    次登記云云。為此,求為判決:1.訴願決定及原處分均撤銷
    2.上訴人應將系爭建物標示部上所為建物坐落地號其中就
    「振興段1小段0000-0000」地號部分予以更正註銷。
三、上訴人則以:本件系爭使用執照建築地址與竣工平面圖建物
    坐落不符,上訴人遂以102年12月18日函詢建管處,嗣該處
    103年1月23日函復,石牌段7-93、70-24及70-25地號等3
    筆係為系爭使用執照建築地址,可證系爭建物之坐落地號無
    誤,明顯非屬更正登記法令補充規定第1點及土地法第69條
    規定之情,上訴人自無逕為辦理更正登記之理由云云,資為
    抗辯,求為判決駁回被上訴人之訴。
四、參加人主張:參加人興建系爭建物,均按法令向相關單位申
    請執照,由相關權屬單位審查後核發系爭使用執照,以及辦
    理建物所有權第一次登記云云。
五、原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果,以:(一)按系爭
    建物所有權第一次登記時之地籍測量實施規則(即 79 年 6
    27 日修正發布之地籍測量實施規則,下稱行為時地籍測
    量實施規則)第 294 條第 1 項、第 295 條及 79 年 6 月
    29 日修正發布之土地登記規則(下稱行為時土地登記規則
    )第 70 條(即現行法規第 79 條)第 1 項規定,足見申
    請建物所有權第一次登記時,最重要之原因證明文件即為該
    建物之使用執照。查系爭建物於 80 年 4 26 日辦理建
    物所有權第一次登記時,其登記原因為系爭使用執照,而使
    用執照之建築地址僅記載:石牌段 9 、9-6、7-20、7-21、
    7-227-23、7-24 地號等 7 筆土地,並未包括系爭 73 地
    號土地(即重測前石牌段 7-93 地號土地)。準此,可認系
    73 地號土地並非系爭建物之建築地址。雖上訴人稱,使
    用執照縱未記載該地號,但依竣工圖確有使用該地號部分土
    地,且建管處協查結果,認石牌段 7-93、70-24 及 70-25
    地號等 3 筆係為系爭使用執照之建築地址,故上訴人無法
    辦理更正云云。惟依建管處 103 年 1 月 23 日函內容,足
    見該處係以建物現狀,即其實際占用土地包括系爭 73 地號
    土地,據認該土地為使用執照之建築地址,至於系爭建物於
    申請建照時,是否已載明該土地為建物基地,則並未敘明。
    經原審法院調取原檔案資料,其建築執照申請書所載之建築
    地址,與使用執照相同,並未包括系爭 73 地號土地;土地
    所有權狀清冊,亦不包括系爭 73 地號土地;且建築執照記
    載之建築地址亦為石牌段 9、9-6、7-20、7-21、7-22、
    7-237-24 地號等 7 筆土地,不含系爭 73 地號土地,最
    後核發之使用執照亦同。足見系爭 73 地號土地應非系爭建
    物之建築基地。至於建管處 103 年 1 月 23 日函雖認系爭
    73 地號土地為建築地址,然僅係依建物現狀即實際占用土
    地包括系爭 73 地號土地,顯將越界建築和建築地址相互混
    淆,自不足採。(二)依土地法第 69 條及土地登記規則第
    79 條第 1 項前段規定,足見辦理建物所有權第一次登記之
    原始登記原因證明文件即為使用執照,倘建物所有權第一次
    登記與其原始登記原因證明文件不符者,該管地政事務所即
    應依法更正登記。次依土地法第 69 條修正之立法理由意旨
    ,可知但書之規定是為使登記機關於發現登記錯誤或遺漏後
    ,得不報請上級機關查明核准即可逕行更正,以達其更正作
    業之彈性及便民之需求,非讓其作為拒卻更正之理由。是當
    事人如有登記錯誤應予更正之情事,自得聲請更正。系爭建
    物辦理建物所有權第一次登記時,其登記原因為系爭使用執
    照,而其建築基地並未包括系爭 73 地號土地,足見系爭建
    物所有權第一次登記,顯有錯誤,已如前述,而應依法更正
    。茲被上訴人已多次申請上訴人更正,上訴人竟以建管處
    103 1 月 23 日函認系爭 73 地號土地為系爭建物之建
    築地址,並復知被上訴人如有疑義請洽詢建管處。已實質否
    准被上訴人之申請,顯有未合等由,因將原決定及原處分均
    予維持,判決駁回被上訴人之訴。
六、上訴理由略謂:系爭建物之建築執照及使用執照之建築地址
    ,雖未註明系爭73地號土地及石牌段74地號土地,然該建築
    基地確實計入上開土地面積,並繪於該使用執照竣工平面圖
    基地套繪圖中。有關建築地址應以建築主管機關即建管處之
    認定為準,故系爭建物建築基地應如建管處103年1月23日函
    所示,並非上訴人將越界建築和建築地址相互混淆云云。
七、本院查:
(一)按土地登記,係依照法定程序,將某一區域內已經辦竣地
      籍測量之公私有土地與定著物之標示、權利關係及其異動
      等情形,登載於特定之冊籍上,以確定並保障土地所有者
      及其他權利關係人之權益,俾便利政府管理的行政行為。
      依此,可知土地登記之正確,為保障人民之財產權及政府
      合法有效管理所必要。次按土地登記為不動產權利之公示
      制度,依法具有公信力,為確保登記內容翔實無誤,土地
      法第69條有:「登記人員或利害關係人,於登記完畢後,
      發見登記錯誤或遺漏時,非以書面聲請該管上級機關查明
      核准後,不得更正。但登記錯誤或遺漏,純屬登記人員記
      載時之疏忽,並有原始登記原因證明文件可稽者,由登記
      機關逕行更正之。」之規定。又「土地法第68條第1項及
      69條所稱登記錯誤,係指登記事項與登記原因證明文件
      所載之內容不符者;所稱遺漏,係指應登記事項而漏未登
      記者。」為土地登記規則第13條所規定。準此,土地登記
      完畢後,登記機關發見登記錯誤或遺漏時,固應區分錯誤
      之發生,是否純係技術引起之原測量錯誤及抄錄錯誤,依
      前揭規定,逕為更正登記,或聲請上級機關核准後為更正
      登記;然此,係以原始登記原因證明文件,已足為正確登
      記內容之判斷時,始有其適用。是以,若原始登記原因證
      明文件所記載之內容,是否正確,容有爭議時,即無土地
      法第69條但書之適用。
(二)次按建物所有權第一次登記,即新建或舊有之合法建築改
      良物,尚未辦所有權登記,向地政機關申辦建物所有權之
      第一次登記。建物所有權第一次登記之性質,係屬確定產
      權登記,原始取得登記。登記完畢,發給權利書狀,賦予
      建物所有權之效力,即所有權人於法令限制範圍內,有使
      用、收益、處分其建物,排除他人干涉之權。故建築改良
      物「第一次登記」為登記原因,完成登記後,由所有權人
      取得登記事項所確定之所有權。又向地政機關申辦建物所
      有權之第一次登記,依本件系爭建物申辦建物所有權之第
       一次登記時即行為時土地登記規則第69條:「(第1項)
      申請建物所有權第一次登記前,應先向登記機關申請建物
      勘測,建物屬區分所有者,其共同使用部分於勘測時,除
      有特殊情形者外,應測繪於各區分所有建物之內。(第2
      項)登記機關發給建物勘測結果時,應附發建物位置圖及
      平面圖。」;第70條第1項:「申請建物所有權第一次登
      記,應提出建物平面圖、位置圖及使用執照。……」規定
      ;及行為時地籍測量實施規則第294條第1項:「申請建物
      第一次測量,應填具申請書,檢附建物使用執照、竣工平
      面圖及其影本,……」;第295條第1項:「申請建物第一
      次測量時,得同時填具建物所有權第一次登記申請書,並
      提出土地登記規則第70條所規定之有關權利證明文件。地
      政事務所測量後將建物測量成果圖附於登記申請書後連同
      各項證明文件直接依照登記程序辦理建物所有權第一次登
      記。」規定。可知,上訴人於80年4月26日辦理系爭建物
      所有權第一次登記時,申請人除應提出使用執照外,尚應
      提出建物平面圖、位置圖,作為申請建物所有權第一次登
      記之權利證明文件,且上訴人為該登記前,尚須由申請人
      於申請建物第一次測量時,檢附建物使用執照、竣工平面
      圖,經建物勘測程序,由地政事務所測量後將建物測量成
      果圖(應附發建物位置圖及平面圖)附於登記申請書後連
      同各項證明文件直接依照登記程序辦理建物所有權第一次
      登記。而「……四、地政事務所應依左列規定辦理(一)
      測繪建物位置圖:地政事務所應就使用執照內獨立之各棟
      建物最大投影位置予以勘測,確定基地號、位置、門牌後
      繪製位置圖。」為臺北市全面實施建築改良物所有權第一
      次登記僅勘測建物位置免再勘測建物平面圖作業方案之規
      定。足認辦理建物所有權第一次登記之地政事務所,為建
      物第一次測量時,應就申辦所有權第一次登記之建物最大
      投影位置為實際為勘測,以確定建物之基地號,再依其實
      測結果繪製位置圖,作為辦理建物所有權第一次登記之依
      據。基上,申辦建物所有權之第一次登記,使用執照固為
      申請人應提出之文件之一;惟登記機關並非僅依使用執照
      所載內容,逕予轉載作為建物所有權第一次登記應記載事
      項之內容。因此,使用執照尚不能認係申請建物所有權第
      一次登記時唯一之原因證明文件;且建物使用執照上「建
      築地址」之記載,若與建物所有權第一次登記之「基地坐
      落」記載內容有出入時,亦不能推認使用執照上「建築地
      址」之記載為正確無誤。是以,建物所有權第一次登記之
      「基地坐落」記載,與使用執照上「建築地址」所記載內
      容,不相符時,並不能即認係純屬登記人員記載時疏忽所
      致之登記錯誤。
(三)又按「起造人申請建造執照或雜項執照時,應備具申請書
      、土地權利證明文件、工程圖樣及說明書。」「建造執照
      或雜項執照申請書,應載明左列事項:……三、建築地址
      ……」「(第1項)申請使用執照,應備具申請書,並
      檢附左列各件:一、原領之建造執照或雜項執照。二、建
      築物竣工平面圖及立面圖。(第2項)建築物與核定工程
      圖樣完全相符者,免附竣工平面圖及立面圖。」為系爭建
      物使用執照發給時之建築法第30條、第31條第3款、第71
      條所規定。準此,起造人申請建造執照時,應提出所申請
      建物「建築地址」之土地權利證明文件,即起造人應對所
      申請建物坐落基地於申請建造執照時,有於其上為建物興
      建之使用權利。是以,完成建物第一次所有權登記之建築
      改良物,所登記之「基地坐落」,應與該建築改良物取得
      之建造執照及使用執照上「建築地址」之記載相符,固為
      常態;然查,系爭建物之建造執照及使用執照所載之建築
      地址,均為北投區石牌段9、9-6、7-20、7-21、7-22、7
      -237-24等地號土地,不包括系爭73地號土地(重測前
      石牌段7-93地號土地),惟依建管處103年1月23日函所載
      ,系爭建物之現狀實際占用土地包括系爭73地號土地,為
      原審所認定之事實。基此事實,及前開關於登記機關辦理
      建物所有權第一次登記之作業程序,可知系爭使用執照所
      載「建築地址」內容,是否正確,已有爭議,而難以之作
      為原始登記原因證明文件,依土地法第69條但書規定,請
      求登記機關逕為更正登記。
(四)綜上所述,原判決以系爭建物於80年4月26日辦理建物所
      有權第一次登記時,其登記原因既為61年9月5日核發之(
      61)工使字第733號使用執照,而該使用執照之建築基地
      僅有石牌段9、9-6、7-20、7-21、7-22、7-23、7-24地號
      7筆土地,並未包括系爭73地號土地,認系爭建物所有
      權第一次登記,顯有錯誤,而依土地法第69條但書規定,
      判命上訴人應將臺北市○○區○○段0○段○號12546-3建
      築改良物標示部上所為建物坐落地號其中就「振興段1小
      0000-0000」地號部分予以更正註銷。揆諸前開說明,
      自有適用法規不當之違背法令,上訴人求予廢棄為有理由
      ,應由本院將原判決廢棄,並由本院基於原判決所確定之
      事實,駁回被上訴人在第一審之訴。
八、據上論結,本件上訴為有理由。依行政訴訟法第256條第1項
    、第259條第1款、第98條第1項前段,判決如主文。
                105       12        22   
                    最高行政法院第二庭
                        審判長法官 侯 東 昇
                              法官 林 樹 埔
                              法官 江 幸 垠
                              法官 楊 得 君
                              法官 沈 應 南
 上 正 本 證 明 與 原 本 無 異
                105       12        22   
                              書記官 吳 玫 瑩
 


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