圖
:::

出於通謀虛偽意思表示所成立之契約及其所有權移轉登記之物權行為無效,縱使已因無效之法律行為完成不動產所有權移轉登記,仍不能取得所有權

字體大小: 友善列印友善列印

 

出於通謀虛偽意思表示所成立之契約及其所有權移轉登記之物權行為無效,縱使已因無效之法律行為完成不動產所有權移轉登記,仍不能取得所有權
裁判字號:105年台上字第2247號
案由摘要:請求遷讓房屋
裁判日期:民國 105 年 12 月 15 日
資料來源:司法院
要  旨:表意人與相對人通謀而為虛偽之意思表示者,其意思表示無效。因此,出
          於通謀虛偽意思表示所成立之買賣債權契約及其所有權移轉登記之物權行
          為,自應認為無效。縱使虛偽意思表示之買受人,已因無效之法律行為完
          成不動產所有權移轉登記,仍不能取得所有權,該虛偽買受人當然不得本
          於所有人之地位,行使物上請求權。
          (裁判要旨內容由法源資訊整理)
最高法院民事判決            一○五年度台上字第二二四七號
 訴 人 張順雄
訴訟代理人 謝清福 律師
被 上訴 人 黃秋梅
訴訟代理人 江旻書 律師
上列當事人間請求遷讓房屋事件,上訴人對於中華民國一○四年
一月七日台灣高等法院第二審更審判決(一○三年度重上更(一
)字第三一號),提起上訴,本院判決如下:
     文                                    
原判決除假執行部分外廢棄,發回台灣高等法院。
     由
本件被上訴人主張:上訴人於民國九十六年六月四日,與伊配偶
福祿簽訂借款契約書及信託契約書(下稱系爭信託契約等),
向福祿借款新台幣(下同)三百萬元,借款期間自九十六年十
月十九日起至九十七年一月十八日止,並提供其所有坐落台北市
○○區○○段○○段○○地號土地應有部分萬分之五七,及其上
門牌號碼同區○○○路○○○巷○號○樓房屋(下稱系爭房屋,
合稱系爭房地),設定最高限額抵押權四百五十萬元,復將系爭
房地信託登記予福祿,以為借款擔保。上訴人因無法如期清償
借款,於九十七年三月十二日簽訂切結書,同意自該時起按月給
付福祿違約金二萬元,還款期限延至同年六月三十日止,如仍
未依約履行,同意福祿依民法第八百七十八條規定,將系爭房
地移轉登記予福祿指定之人,以清償債務。嗣訴外人兆豐國際
商業銀行股份有限公司(下稱兆豐銀行)向台灣台北地方法院(
下稱台北地院)聲請拍賣系爭房地,上訴人與福祿於九十七年
六月二十一日簽訂協議書(以下與切結書合稱系爭協議書等),
約定以系爭房地結算,由福祿貸與上訴人一百萬元以清償兆豐
銀行部分債務,並承受上訴人對兆豐銀行債務,於兆豐銀行撤回
上開強制執行聲請後,由上訴人於七日內將系爭房地出售予訴外
人范纈齡,如范纈齡反悔不買,上訴人同意福祿依民法第八百
七十八條規定,將系爭房地移轉登記予福祿指定之人,以清償
債務,且於完成過戶一個月內,無條件自系爭房屋遷出。因范纈
齡反悔不買,福祿乃依系爭協議書與伊約定以福祿所承受對
兆豐銀行之債務,及上訴人所欠四百萬元債務之總額為價金,俟
出售系爭房地後給付,於九十七年十月二十九日將系爭房地以買
賣為原因移轉登記與伊,伊已取得系爭房地所有權,上訴人占有
使用系爭房地屬無權占有等情。爰依民法第七百六十七條第一項
前段規定,求為命被上訴人自系爭房屋遷出,將系爭房屋交還予
伊之判決。
上訴人則以:伊與福祿簽訂系爭切結書,約定將債務清償期延
至九十七年六月三十日,復於清償期屆至前簽訂系爭協議書,關
於流抵契約之約定為無效;縱該約定有效,福祿迄未依民法第
八百七十三條之一第二項規定履行清算義務,伊自得拒絕交付系
爭房屋。且福祿簽訂協議書時,明知范纈齡已撤回購買系爭房
地之要約,該協議書以確定不存在之附款作為條件,不生條件之
效力。依民法第八百七十三條之一規定,福祿應先與伊訂立契
約,由伊將系爭房地移轉登記予福祿,福祿始得再移轉登記
予被上訴人。伊簽訂系爭協議書時,與福祿尚有信託關係,
福祿應先終止信託契約,將系爭房地回復為伊名義後,始可行使
民法第八百七十八條之權利。又依信託契約書第五條約定,福
祿雖得出售系爭房地,惟其處分之對象限於第三人,不得將系爭
房地移轉登記予其所指定之人。況福祿於九十六年八月二十九
日出具授權書,授權伊出售、移轉系爭房地,福祿未徵得伊同
意,不得出售系爭房地。福祿以買賣為原因將系爭房地移轉登
記予被上訴人,屬通謀虛偽意思表示而無效,被上訴人未取得系
爭房地所有權,系爭房地仍屬伊所有,伊非屬無正當權源而占有
系爭房地等語,資為抗辯。
原審將第一審所為上訴人勝訴之判決予以廢棄,改判命上訴人遷
讓交還系爭房屋,無非以:系爭房地原登記為上訴人所有,上訴
人於九十六年六月四日簽立系爭信託契約等,向福祿借款三百
萬元,約定借款期間自同年十月十九日起至九十七年一月十八日
止,並以系爭房地設定四百五十萬元之最高限額抵押權,及將系
爭房地信託登記予福祿,作為借款之擔保,福祿於九十七年
十月二十九日,將系爭房地以買賣為原因,移轉登記予被上訴人
等事實,為兩造所不爭執,堪信為真實。因上訴人未依系爭切結
書履行,上訴人及福祿復簽訂系爭協議書,另約定上訴人同意
福祿得依民法第八百七十八條規定,將系爭房地所有權移轉予
福祿所指定之人,不能逕認為無效。范纈齡於該協議書簽訂前
之同年月十四日即已撤回購買系爭房地之要約,足見上訴人與
福祿於簽訂系爭協議書前,其約定「買方(指范纈齡)反悔不願
購買」之事實已經確定,應認該協議書未附條件,福祿依系爭
協議書得逕將系爭房地所有權移轉登記予其所指定之人。上訴人
抗辯系爭協議書為流抵契約,及所附條件於訂約前已確定,該協
議書之約定無效,要非可採。又福祿因信託關係登記為系爭房
地之所有權人,即有處分權,福祿雖曾授權上訴人代理為系爭
房地之買賣、產權移轉或租賃等權限,固為兩造所不爭執,但
福祿尚不因此授權喪失處分系爭房地之權限,其本於信託契約書
及受託人之權利,自得將系爭房地移轉予第三人,無須先得上訴
人之同意,亦非必先終止信託契約回復登記為上訴人所有後,方
得再行移轉。至其究出於與第三人間之何種法律上原因關係而為
移轉,均所不問。上訴人抗辯福祿因授權而不得處分系爭房地
,洵非可取。另福祿就系爭房地有處分權,其以買賣為原因將
系爭房地所有權移轉登記予被上訴人,堪認被上訴人已取得系爭
房地所有權,而上訴人抗辯被上訴人與福祿之買賣契約為通謀
虛偽意思表示,未提出積極證據加以證明,即屬不能採取。末依
信託契約書第五條第一款及系爭協議書之約定,福祿得將系爭
房地移轉登記予其指定之第三人,其以買賣為原因將系爭房地移
轉登記予被上訴人,要無不合。至被上訴人與福祿雖是夫妻關
係,但為不同之權利義務主體,福祿有無與上訴人再行清算及
返還剩餘價值之義務,為其對福祿得否為同時履行抗辯之問題
,與福祿及被上訴人所為之所有權移轉原因無涉。上訴人未舉
證證明其有占用系爭房屋之正當權源,被上訴人依民法第七百六
十七條第一項前段規定,請求上訴人遷讓交還系爭房屋,為有理
由,應予准許等詞,為其判斷之基礎。
按表意人與相對人通謀而為虛偽之意思表示者,其意思表示無效
,為民法第八十七條前段所明定。準此,因出於通謀虛偽意思表
示所成立之買賣債權契約及其所有權移轉登記之物權行為,自應
認為無效。縱使虛偽意思表示之一方(買受人),已因無效之法
律行為(包括債權行為及物權行為)完成不動產所有權移轉登記
,仍不能取得所有權,該虛偽買受人當然不得本於所有人之地位
,行使民法第七百六十七條之物上請求權。被上訴人主張其因買
賣而取得系爭房地之所有權,原審雖謂上訴人未能舉證證明被上
訴人與福祿之買賣契約為通謀虛偽意思表示云云,惟衡諸社會
通念,買賣價金為契約重要之點,應於簽約時,即會確定金額。
被上訴人於原審自認係以一千八百萬元貸款及借款四百萬元購買
系爭房地,沒有講到要如何給付價金,只是先將系爭房地過戶到
伊名下,日後如有出售,所賺的金錢是伊及福祿共有等語,然
福祿卻證稱被上訴人係以上揭款項加上代償上訴人之貸款利息
買受系爭房地云云(見原審重上字卷(二)第九頁以下),顯見
被上訴人與福祿所陳關於買受系爭房地之價金,已有所不同,
復與福祿於九十七年十二月二日簽署短期轉售資訊揭露同意書
,記載被上訴人取得系爭房地之交易價格為一千八百萬元相左(
見原審卷第一二○頁);且依被上訴人主張之事實,其與福祿
係夫妻關係,對於上訴人與福祿間之債權債務關係,亦知之甚
詳,則被上訴人與福祿間是否有買賣系爭房地之真意,即非無
疑。上訴人抗辯被上訴人係出於與福祿間通謀虛偽意思表示而
取得系爭房地之所有權移轉登記,似非無因,乃原審未詳加推闡
明晰,逕認被上訴人與福祿間確有買賣關係,即屬率斷。上訴
論旨,指摘原判決不當,求予廢棄,非無理由。
據上論結,本件上訴為有理由,依民事訴訟法第四百七十七條第
一項、第四百七十八條第二項,判決如主文。
            國 一○五 年   十二      十五  
                      最高法院民事第五庭
                          審判長法官 高 孟 焄 
                                法官 袁 靜 文 
                                法官 鍾 任 賜 
                                法官 蘇 芹 英 
                                法官 李 寶 堂 
本件正本證明與原本無異
                                       記 官 
            國 一○五 年   十二   月 二十六 日
 


圖
facebook Plurk Delicious Posterous Tumblr 分享或收藏