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105年公告地價隨市價動態調整之必要性

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一、 政策目標:「平均地權」為我國土地政策最高指導原則,依規定,透過課徵土地稅方式達成「地利共享」之目標。然近年都會區房價高漲,各界多有土地稅基「偏低」及「公平性」問題,致不動產增值歸私、持有稅過低,無法落實政策目標,抑制不動產市場投機炒作之意見,並提出應合理調整公告地價等許多改革土地稅制之建言。
二、 調整依據:
(一)依據平均地權條例規定,公告地價為地價稅稅基,係由直轄市、縣(市)政府依平均地權條例、地價調查估計規則等相關規定辦理地價調查估計及評議。各直轄市、縣(市)政府每3年辦理重新規定地價之程序為:「一、分區調查最近1年之土地買賣價格或收益價格。二、依據調查結果,劃分地價區段並估計區段地價後,提交地價評議委員會評議。......」
(二)各直轄市、縣(市)政府依調查情形衡量各項影響地價因素,查估結果核實反映市場地價動態,評議時並綜合考量地方財政需求、民眾地價稅負擔、社會經濟狀況等因素,以適度合理反映市場交易價格變動情形。
三、 政策效益:
(一)公告地價為課稅地價,其調整將影響土地所有權人之持有成本,基於上述以課徵土地稅方式達成「地利共享」之目標,適度合理提高地價稅(即持有成本)將有助於抑制土地投機,促進土地有效利用,並增進土地持有賦稅公平。
(二)此外由於地價稅為地方稅,增加之地價稅收入有助於健全地方財政收入,充裕地方政府興辦地方建設、推動地方社會福利、公共事務等各項經費,促進地利共享。
四、 調整情形:
(一)由於近幾年各地房地交易價格大幅上漲,各直轄市、縣(市)政府依據上開規定辦理105年公告地價作業,調查過去3年土地市價變動情形,並綜合考量地方財政需求、民眾地價稅負擔、社會經濟狀況等因素,適度合理反映近年各地市場交易價格變動情形。
(二)各直轄市、縣(市)105年公告地價普遍較102年調漲,全國平均調漲30.54%;全國公告地價占一般正常交易價格平均比例20.50%,與102年20.19%相當。
五、 政策影響:
(一) 對地價稅之影響:
1.本次調整結果對一般自用住宅用地所有權人影響有限,惟對於持有面積較大以及非自用住宅用地之土地所有權人影響較大。
2.各直轄市、縣(市)政府依上述規定辦理查估及評議調整作業時,除評估近3年地價上漲情形,也考量民眾地價稅負擔、社會經濟狀況、地方財政需要等各項因素,而僅適度調高公告地價;且公告地價係作為申報地價參考,未申報者即依公告地價80%為申報地價作為地價稅課稅依據,再經以地價稅稅率(自用住宅用地稅率為2‰)計算,對自住民眾地價稅稅額增加額度相當有限。例如:臺北市政府評估自用住宅土地年度地價稅約增加1,000元;臺中市政府評估增加不超過500元;宜蘭縣政府評估增加約為200餘元。
3.因各直轄市、縣(市)政府調整時已考量一般自用住宅用地民眾地價稅負擔,所以雖然平均調幅較以往大,但經過申報地價及稅率計算,自用住宅用地實際增加稅額有限。(各直轄市、縣(市)政府可自行評估實際對土地所有權人負擔影響程度。)
(二) 對課稅目的以外用途之影響:
1.在法定課稅目的以外,有許多單位逕行採用公告地價為其他用途(例如:公有土地出租租金計算基礎、設定地上權權利金計算基礎……等)。
2.基於合理調整公告地價為既定政策走向,本部建議財政部、教育部等相關公產管理單位,應就其政策目的需要,自行建構財產出租及地上權租金收取標準與制度並與公告地價脫鉤,以免受公告地價合理反映市場價格變動影響而受牽制。
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